Gemeinsames Statement der LAK Berlin & der Initiative „Studis gegen hohe Mieten“: Studierende als Indikator für Probleme auf dem Wohnungsmarkt

Studierende ziehen häufig um und sind deswegen als Gruppe in vielen Fällen zuerst von hohen Mieten betroffen. Gleichzeitig wirken sie durch die mit häufigen Umzügen einhergehenden Neuvermietungen – speziell unter den durch die Politik zu verantwortenden Rahmenbedingungen – als Treiber dieser Entwicklung. Deswegen interessiert sich auch die Berliner Landes-ASten-Konferenz (LAK) sehr für dieses Thema und es hat sich sogar ein Berliner Bündnis „Studis gegen hohe Mieten“ gegründet.

Zunächst ist insbesondere aus Sicht der LAK darauf hinzuweisen, dass das Thema studentische Wohnungsnot ein im Kern hochschulpolitisches Thema ist, da sich an der Frage bezahlbarer Mieten auch die reale Durchlässigkeit des Bildungssystems entscheidet. Wer sich in Berlin keine Wohnung leisten kann, kann auch nicht in Berlin studieren! Das Bündnis „Studis gegen hohe Mieten“ sieht sich als Teil der Mieter*innen-Bewegung, da Probleme Studierender hierbei nicht losgelöst von Problemen anderer Bevölkerungsgruppen mit geringem Einkommen betrachtet werden können. Andere Bevölkerungsgruppen sind im Gegensatz zu den meisten Studierenden nicht nur temporär sondern langfristig und nachhaltig von genau denselben Problemen und zugrundeliegenden Mechanismen betroffen.

Wir – die Landes-ASten-Konferenz und das Bündnis „Studis gegen hohe Mieten“ – fordern daher vielmehr strukturelle Reformen als nur die Schaffung einiger weniger zusätzlicher Wohnheimplätze für Studierende, denn damit alleine wird dem Problem kurz- bis mittelfristig in keinem Fall beizukommen sein.

Das heißt jedoch ausdrücklich nicht, dass es nicht auch mehr Wohnheimplätze geben muss! Studierenden-Wohnheimplätze werden Teil der Lösung sein, das Problem aber nicht allein lösen. In Berlin reicht das Angebot an Wohnheimplätzen derzeit für ca. 6% der Studierenden. In anderen Bundesländern sind dies zum Vergleich 10-12%. Die Berliner Morgenpost berichtete am 28.04.2014 zum abermaligen Anstieg der Studierendenzahlen in Berlin: „In Berlin gibt es jedoch derzeit nur 9456 Wohnheimplätze für die mehr als 160 000 Studenten. Mehr als 1000 Studenten stehen auf der Warteliste.“

In Anbetracht dessen ist hervorzuheben, dass der überwiegende Teil der Studierenden sich auf dem regulären Wohnungsmarkt bewegt! Diese Studierenden müssen also auf Sozialwohnungen oder auf Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt ausweichen, da für sie keine Studierenden-Wohnheimplätze zur Verfügung stehen.

Zum Thema Wohnheimplätze ist auch die Antwort der Berliner Senatsverwaltung auf eine Anfrage von Anja Schillhaneck (Grüne) interessant, die nahelegt, dass dem Senat nicht einmal konkrete Zahlen der überhaupt gemäß Berechnung des BAföG-Höchstsatzes für Studierende bereits verfügbaren erschwinglichen Wohnungen vorliegen. Es stellt sich deswegen – leicht überspitzt – die Frage, ob denn überhaupt gesichert ist, dass auch nur eine einzige entsprechende Wohnung für 224€ (entspricht bei 10€ warm ca. 22qm) in Berlin verfügbar ist. Zudem scheint im Vorfeld der Schaffung neuer Wohnheimplätze völlig unklar zu sein, zu welchem Preis die zusätzlichen Wohnheimplätze letztlich effektiv angeboten werden können. Viele Mieten in Wohnheimen übersteigen in jedem Fall bereits jetzt den fürs Wohnen vorgesehenen Betrag beim BAföG-Höchstsatz bei weitem.

Weiterhin wird angesichts des offensichtlichen Stillstands beim Thema Wohnheimplätze von Seiten des Senats mehrfach darauf hingewiesen, dass „zwischen Planung und Fertigstellung solcher Bauvorhaben üblicherweise mehrere Jahre einzuplanen sind“ – wenn Wohnheimplätze also der einzige Ansatz zur Problemlösung sind, dann gibt die Politik mehrere Generationen Studierender im Wissen um die bestehenden Probleme einfach auf. Es geht demnach akut um zwei zentrale Fragen:

1. Wie kann langfristig der Ausbau von Wohnheimplätzen und Sozialwohnungen in gemeinwohlorientierter Weise vorangetrieben werden?

Zusätzliche, von der Politik versprochene Wohnheimplätze und Sozialwohnungen bleiben auch langfristig reine Lippenbekenntnisse, wenn sich nicht strukturell etwas ändert! Dies sieht man bereits jetzt daran, dass die zusätzlich geschaffenen Sozialwohnungen oder Wohnheimplätze durch die Anzahl der aus der Sozialbindung auslaufenden Wohnungen oder die in den vergangenen Jahren geschlossenen bzw. nicht mehr staatlich subventionierten Wohnheime aufgefressen werden. Es müsste also in vergleichsweise enormem Umfang ein sozialer Wohnungssektor entstehen, um überhaupt etwas ausrichten zu können! Stattdessen ist weiterhin unklar, ob, wann, wo und zu welchem letztendlichen Mietpreis die seit Längerem vom Berliner Senat versprochenen zusätzlichen 5000 (!) studentischen Wohnheimplätze entstehen sollen. Der Senat verweigerte am 30.04.2014 im Wissenschaftsausschuss des Berliner Abgeordnetenhauses mehrfach entsprechende Antworten.

Zudem sind – sofern sie überhaupt noch bestanden – zynischerweise insbesondere Sozialwohnungen aufgrund des Kostenmieten-Systems zu Spekulationsobjekten geworden, mit denen heute Renditen von bis zu 30 – 40% eingefahren werden können. Dies wird möglich, da vielfach jahrzehntealte, aufgeblähte Kostenannahmen für heutige Mieten zugrunde gelegt werden, sowie aufgrund der Tatsache, dass die planmäßig auslaufenden staatlichen Zuschüsse zurückgefahren und durch in gleichem Umfang steigende Mieten kompensiert werden müssen. Dies beschert Investoren eine Renditegarantie, die sie so auf dem freien Markt nie bekommen könnten. Ein Drittel der Sozialwohnungen ist bereits teurer als frei finanzierte Vergleichswohnungen.

Im Zuge der notwendigen Umstellung des gescheiterten Kostenmieten-Systems wird nun seitens des Senats abermals Raubbau am sozialen Wohnungssektor begangen, indem jahrelang mit Steuergeldern erkaufte Sozialbindungen einfach auslaufen gelassen werden und statt auf Richtsatzmieten auf Vergleichsmieten umgestellt wird. Richtsatzmieten sind öffentlich-rechtlich festgelegte Höchstgrenzen, Vergleichsmieten, wie vom Senat in Berlin als Lösung des Problems auserkoren, orientieren sich hingegen am Markt. Hier werden also abermals jene Kräfte zur Wirkung gebracht, die das Problem in den letzten Jahren immer weiter verschärft haben. In Baden-Württemberg gibt es zum Vergleich bereits erfolgreich Richtsatzmieten, welche von 2009 an auf Basis der Mietpreissteigerungen des Mietspiegels fortgeschrieben wurden.

Es müsste also neben der quantitativen Erweiterung des sozialen Wohnungsbaus ein qualitatives Umdenken erfolgen, um tatsächlich gemeinwohlorientierte Sozialwohnungen zu schaffen!

Zu der Frage, wie dieses qualitative Umdenken konkret aussehen könnte, gibt es bereits jetzt zahlreiche Ideen. Zunächst müsste §5 Wohnraumgesetz außer Kraft gesetzt werden, der für die Abschaffung bestehender Sozialwohnungen steht, da bei einem Eigentümerwechsel aus der Sozialbindung ausgestiegen werden kann, sobald die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist als die Kostenmiete – sobald also die Sozialwohnung für den Eigentümer unrentabel wird. Über diesen Mechanismus gehen über Jahrzehnte teuer erkaufte Belegungsrechte des Landes ohne Gegenleistung verloren. Weiterhin wäre eine gesetzliche Klarstellung von Nöten, dass bei der Berechnung der Kostenmieten an Stelle der ursprünglichen Entstehungskosten (sog. Gesamtkosten) die Erwerbskosten bei Eigentümerwechsel zugrunde zu legen sind, sofern diese geringer sind als die Gesamtkosten. Zudem bedürfte es einer gesetzlichen Festlegung, dass ein weiterer Anstieg der Kostenmieten ausgeschlossen wird.

Eine weitere erwiesenermaßen funktionierende Idee aus dem österreichischen Salzburg ist ein staatlicher, revolvierender Fonds für sozialen Wohnungsbau als Alternative zur Bankenfinanzierung. Zins und Tilgung fließen in diesem Fall in den Fonds zurück statt an die Banken, und können für neue Projekte und Instandhaltungen genutzt werden. Dass sich solch ein Konzept in beeindruckender Weise selbst tragen kann und den gängigen Mechanismen des Mietendrucks entzieht, zeigt die Praxis. Auch eine steuerliche Förderung vollständig gemeinwohlorientierter Wohnungsgesellschaften, aber eben nicht in erster Linie renditeorientierter Investoren, wäre denkbar. Außerdem kann durch niedriger angesetzte Bau- und Sanierungskosten der Refinanzierungsdruck, also eine Ursache für spätere Mietsteigerungen in Grenzen gehalten werden.

Ein äußerst wichtiger Aspekt von Wohnungspolitik ist Mitbestimmung und Einbeziehung von Mieter*innen, an deren Bedürfnissen in der Praxis vielfach vorbei saniert wird oder die gar aus ihren Wohnungen raus saniert werden. Eine stärkere Einbeziehung würde hier dazu beitragen, realistisch den Bedarf der Mieter*innen abzubilden, ohne diese einer sozialen Verdrängung in die Peripherie der Stadt auszusetzen. Denn wie andere Teile der Bevölkerung auch, möchten Studierende nicht in einzelnen Bereichen der Stadt ausschließlich „unter sich“ leben – ein Szenario welches unter vielen Studierenden mittlerweile als realistisch wahrgenommen wird. Vielmehr wollen Studierende zur sozialen, kulturellen Vielfalt Berlins als Ganzes beitragen.

In jedem Fall muss beim Thema studentisches Wohnen auch die Mitverantwortung des Bundes eingefordert werden. Dieser könnte beispielsweise ein Schwerpunktprogramm für Universitätsstädte auflegen und die Freigabe von Immobilien des Bundes als Sofortprogramm prüfen. Dort zieht man sich mangels ausreichendem Druck der Länder auf „altbewährte“ Rezepte zurück. Ein bei der Politik beliebter Ansatz ist es, einfach auf die Wirkung von Investitionsanreizen für Investoren zu setzen und zu hoffen, dass durch die Deckung der Nachfrage ausreichend auch für finanziell benachteiligte Bevölkerungsgruppen erschwinglicher Wohnraum entsteht. Hierzu empfiehlt es sich, eine simple Frage zu stellen: Hast du schon einmal etwas von Mietsenkungen in Berlin gehört?

Dies liegt daran, dass es ein Trugschluss ist, zu glauben, mit dem Appell an die soziale Verantwortung der Eigentümer*innen sei es getan. Dem Handeln der Investoren liegt nämlich eine auch von den Kapitalmärkten getriebene Profitmaximierung zugrunde. Das Desaster des sozialen Wohnungsbaus sollte hier als warnendes Beispiel dienen. Was in der Praxis passiert, hat kürzlich die taz unter dem Titel „Spekulation mit Studenten“ am Beispiel eines Hamburger Projekts beschrieben: Es entstehen Kleinwohnungen mit Mieten von bis zu 755€ monatlich / über 20€ pro Quadratmeter. „Lounge, Concierge-Service, Fitnessbereich und Tiefgarage: Mit „einer hohen Lebensqualität und einer Atmosphäre, die erfolgreiches Lernen und Arbeiten in besonderer Weise fördert“, will die Immobilienfirma IC Campus Studenten anlocken.“

Ein ganz ähnliches Beispiel bilden die vielfach in der Berliner Presse beworbenen Wohncontainer für Studierende: Hier wird die prekäre Situation Studierender auf dem Wohnungsmarkt genutzt, um 400€-Mieten für wenig mehr als 20qm zu promoten. Dass derartige Angebote es tatsächlich vielfach in Presse-Veröffentlichungen über studentische Wohnungsnot schaffen, zeigt wie wenig Angebote die Politik zur Lösung des Problems unterbreitet. Wenn auf Basis der Planungen des Senats noch nicht einmal eine Bauabteilung zum Bau versprochener Wohnheimplätze existiert, reicht es auch nicht, wenn mit Lars Oberg (SPD) ein Mitglied des Wissenschaftsausschusses mit der Idee an die Öffentlichkeit tritt, Wohnheime auf das Tempelhofer Feld zu setzen. Könnte es Lars Oberg mit seinem unausgegorenen Schnellschuss vielleicht gar nicht um eine Lösung für die Studierenden gegangen sein, sondern um die eigene Profilierung angesichts des Volksentscheids über die Zukunft des Tempelhofer Feldes? Dass dort statt renditeträchtiger Luxuswohnungen in grüner Lage Wohnheime für Studierende entstehen, ist dem Berliner Senat kaum zuzutrauen.

2. Was tut der Senat kurz- bis mittelfristig zur Entspannung der Situation?

Ein Ansatz (!) für strukturelle Reformen – wie von uns gefordert – ist eine Mietpreisbremse. Bedauerlicherweise verdient die nun durch die Politik angestrebte Mietpreisbremse in der konkreten Umsetzung nicht ihren Namen, da die Mieten im Gegensatz zu BAföG und Einkommen immer noch weiter steigen werden und bereits jetzt viel zu hoch sind. Zudem lässt sie diverse Schlupflöcher für nutzenmaximierend agierende Investoren offen, um die bisherige Rendite + X auch weiterhin zu realisieren. Hierzu ergab eine Umfrage des Portals „Immobilienscout24“, dass Vermieter die Mietpreisbremse umgehen werden. 48% wollen dabei zahlungskräftige Mieter*innen stärker als zuvor bevorzugen (bereits jetzt wählen 2/3 der Vermieter in erster Linie nach dem Einkommen aus), 36,5% wollen Staffel- und Indexmieten zu kontinuierlichen Erhöhungen nutzen, 10% wollen andere Wege wie z.B. Abschlagszahlungen zur Erhaltung der Rendite nutzen und 8% kündigten an, gar nicht mehr vermieten oder verkaufen zu wollen, womit potentiell die Umwandlung in Eigentumswohnungen bevorstehen dürfte. In den ersten drei Monaten 2014 sind die Neuvertragsmieten schon einmal so schnell gestiegen wie im gesamten Vorjahr. Dies gibt einen Vorgeschmack auf die angesprochenen Ausweichreaktionen.

Demzufolge muss dringend eine Strategie entwickelt werden, diese „Schlupflöcher“ zu schließen oder dem Problem anderweitig mit einer strukturellen Regulierung des Wohnungsmarktes beizukommen. Darüber hinaus gebietet sich in Anbetracht der Situation ein umfassender Bestandsschutz für jede einzelne bestehende Wohnung, die besonders für sozial Schwache und Studierende heute bereits zur Verfügung steht sowie auch für „kleine“ oder WG-geeignete Wohnungen. Auch sind nicht nur teure und zeitaufwendige Neubauten eine Möglichkeit, es gibt zahlreiche brachliegende Objekte in der Stadt, die nur mit dem nötigen politischen Willen und ggf. einer Kooperation von Bund und Ländern für das Studentenwerk oder gemeinwohlorientierte Wohnungsgesellschaften geöffnet werden könnten. Beispiele hierfür sind der jahrelange Leerstand des Hauses der Statistik am Alexanderplatz mit ca. 30 000 qm Bürofläche, das mittlerweile verkaufte ehemalige Bundesbauamt am Frankfurter Tor sowie leerstehende, verfallende, „nicht marktgängige“ Objekte der Wohnungsbaugesellschaften. Von Seiten des Senats werden oftmals formelle Gründe vorgeschoben, die einer entsprechenden Umwandlung oder Nutzung entgegenstehen sollen.

Fazit:

Es gibt jede Menge ungelöster Probleme, und es bleibt der diffuse Verdacht, dass der Berliner Senat gar kein Interesse an einer tatsächlichen Entspannung auf dem Wohnungsmarkt hat. Zumindest ist festzuhalten, dass der Senat die vorgebrachten Probleme und Lösungsansätze seit Jahren kennt und sowohl die Kritik als auch die Gesprächsbereitschaft betroffener Akteure schlicht ignoriert. Über die Köpfe der vermeintlich Einbezogenen hinweg wird dort regelmäßig von einem Dialog gesprochen, den es in Wahrheit gar nicht gibt. Noch während dort über Einbeziehung und erfolgreiche Wohnungspolitik sinniert wird, fallen studierenden-geeignete Wohnungen im Pankower Wahlkreis der Senatorin für Bildung, Jugend und Wissenschaft Sandra Scheeres (SPD) teuren Sanierungen zum Opfer. Diese Wohnungen verschwinden wie viele andere nachhaltig vom „studentischen“ Wohnungsmarkt, während weiterhin kein einziger der versprochenen 5000 zusätzlichen Wohnheimplätze geschaffen, geschweige denn bezugsfertig ist. Und selbst wenn es so wäre, wäre es zu wenig. Der soziale Gestaltungsauftrag des Berliner Senats wird durch denselben nicht wahrgenommen, sondern geradezu geleugnet. Weder das Studentenwerk noch die Landesstudierendenvertretungen sind zufrieden mit dem Status quo. Wir warten bereits seit Jahren auf konkrete Lösungen und reale Hilfestellungen des Senats. Wir warten noch heute.